开年调查（一）：商圈周边老破小租售如何？
导语：
什么才能叫做商圈呢？以地理范围来看，就是以商场为中心，向四面辐射，一直到可能来店购买的消费者所居住的地点。
此次，小编实踩二手房去了南亚风情园、万达广场、老螺蛳湾大悦城、同德广场、翠湖和小西门，六个片区（以商圈为主）。
（实踩地点标注。按照以往租房经验，月租报价一般掺杂100-200元水分。另外，想和房东谈条件，年付或者半年付，基本才够得上。）
本文关键词：
1、南亚商圈
2、万达商圈
3、老螺蛳湾商圈
4、同德商圈
5、翠湖和小西门商圈
南亚商圈
小编抵达南亚风情园之后，开启导航才找到就近的中介，即使这里是商圈，老小区租房还是难找一些（也有可能是踩盘当天为元宵节，很多中介休息或者提前下班）。
正和小区，距离南亚步行1.2公里，小区和正巷，第5栋六楼房源（无电梯），西北朝向，装修稍旧，租金1500元/月，带家具；正和小区和秀巷第20栋六楼，最低1500元/月，带家具（这两套房整体看差不多）。
（正和小区和秀巷房源）
如果是在售的话，正和小区和正巷第20栋六楼有房源在售，58平米两房，总价58w，单价1w；第18栋五楼，号称豪华装修，58平米两房，总价78w，单价约13450元。
（因为近期是春节后的租房高峰期，小编实际踩盘能了解的房源比较少，特别是两房，很紧俏。即使在租，大部分是挑剩的，不过，作为了解租房市场，也有一定的参考作用。）
万达商圈
同在南市区的万达广场，整体租金比较高，周边两房老小区1600元/月，金顺苑因为距离万达更近（最近一栋与万达一街之隔），价格比片区其他老小区高很多，两房基本上2000元+，最火的时候能做到放出来一套立刻就租出去的程度。
（万达广场片区出租的一房房源比较多，而且大部分是次新房，价格也更高。）
金顺苑第9栋五楼，70平米两房，南向，带家具家电，2100元/月。小编觉得这套房子越看越耐看，哪里都好，就是贵，而且是一年付（这个小区算次新，也还是没有绕开暗卫的问题）。如果想入手，均价1.3w，可以作为参考。
（金顺苑房源）
马洒营小区（分东、南、西，三个区），东区第4栋二楼，空房，两房，一梯三户，1500元/月；同一栋，五楼两房，带家具，1400元/月。
小编踩盘时，中介告知手上暂时没有马洒营在售的房子，推了一套建行宿舍二楼房源（位置属于马洒营片区），也是两房，内部装修和金顺苑这套差不多，54平米，总价63w，单价接近11700元，可作为马洒营片区房价参考。
（马洒营东区靠近农贸市场，整体环境比较老旧，很多出租房内部都在响应“老破小”三个字。如果有洁癖，建议加钱选金顺苑或者次新房。）
（马洒营东区第4栋五楼房源）
老螺蛳湾片区
老小区很多，而且扎堆，出租房源很充足，而且片区的个人小中介非常多（房源宣传单靠手画，门店是简易棚子）。另外，中介介绍，从去年12月，大悦城开业以来，片区的整体月租上涨了100-200元/月。
铁路医院后面老小区，二楼两房，价格大概1500元/月；前卫营3楼房源，1700元/月；大悦城往双龙桥商场方向，高架桥附近老小区，三楼，两房，1600元/月。
（大悦城往双龙桥商场方向，高架桥附近老小区房源。）
一圈下来，感觉这个片区老小区比较乱，很多小区叫不出名字，地图上也没有定位。月租更离谱，便宜的1100-1200元/月（红砖房），中等的1300-1400元/月（水洗石），贵的1500-1900元/月（次新，精装，而且比较抢手）。
出售房源方面，一般拿来必须重装的那种（20年以上老破小），两房单价1w可以买到。
同德商圈
这个片区临近的次新房非常多，小编随机找到一家中介，被告知：手上无老小区房源！只能看看远一点的老小区。王旗营万发里，一楼两房，带家具，证上面积68平米，实际108平米，房改房，租金1600元/月，如果要买，总价72w，单价10600元（西北朝向，采光不行）。
（王旗营万发里房源，出门就有个小的菜市场。）
王旗营小区（距离同德步行1.2公里），第6栋4楼房源，西北朝向，两房的房改房，证上面积47平米，可使用面积60-70平米，总价54.7w，月租1600元；小区万福里第5栋二楼两房，1200元/月，装修较破。
（王旗营小区第6栋4楼房源）
踩盘时，小编发现这个小区很多在租在售的房源都是北向房，采光受限，而且房子老旧的比较多。不过王旗营生活比较方便，社区氛围比较好，只是人员复杂些。
翠湖和小西门商圈
翠湖“凤变冰”房源很多，小编踩盘时，发现大部分装修都不错，甚至有刚刚装完的，价格也坚挺。
先生坡（坡脚就是翠湖边）第4栋三楼房源，一梯三户，两房，带装修空房，3000元/月；同一栋顶楼六楼也有一套两房，2400-2500元/月（如果想入手，顶楼便宜些，2.1-2.2w/平，中间楼层2.4-2.5w/平）。
（先生坡第4栋三楼房源）
师大附小旁边，老师住的家属区，四楼带家具（和先生坡的那套装修类似），3600元/月，没办法讲价，因为开学之后价格还要涨；文化巷里的文化苑小区，六楼，三房，拎包入住，一梯一户（整个单元都是端头），2900元/月。
（文化苑房源，采光非常好，就是楼层高。）
小西门可以出租的房源比较多，辐射范围也更大，省供销社，第2栋3楼，两房1600元/月；如安街9号院5楼三房房源，证上面积86平米，使用105平米，租金2700元/月，总价270w，单价约31400元；电子大厦电梯房，两房月租最低2500元。
（如安街9号院房源）
除了翠湖之外，其他五个片区租客很大比重是附近的上班族。不过房东类型的话，投资客比较多，包括翠湖。
（小编踩盘时遇见一位老螺蛳湾片区的投资客，省外人，指明就要非常破烂的二手房，最好没人看得上，唯一要求就是便宜，拿来重装租出去，坐等拆迁。其实，这样的老破小投资客在同德也很多，选好区位奔着赚钱去，什么都想要，只能捡芝麻丢西瓜，得不偿失。）
（租售比，比如1:400，意思是按照现有租金不变的情况下，出租至少400个月才能回本。）
上图为小编实踩房源大致租售比情况，按照国际衡量标准，区域正常的租售比标准为1∶300-1∶200（如果高于1∶300，意味着房产投资价值变小，泡沫已经出现，慎重；如果低于1∶200，表明该区域投资潜力很大）。
根据标准，万达商圈的金顺苑小区租售比在正常标准内（1∶300-1∶200），如果想入手，还有一定投资空间（其余片区均已出现泡沫，至于翠湖片区，部分房源租售比已接近国际标准的1倍，甚至1倍以上，还想出手，恐怕只能做接盘侠了）。
另外，此次踩盘，小编对住房租金个税抵扣方面，也有询问。
今年1月1日起，个税专项附加扣除新政实施，住房租金可在税前扣除。根据租房城市不同，扣除标准分为1500元、1100元、800元三档（昆明是1500元）。
（具体申请流程，可点击文章《六项个税专项附加扣除怎么操作？》查看）。
住房租金个税抵扣，对房东而言，不乐意的居多，不仅泄露名下房产信息，而且上税意味着房租减少。根据实踩了解，大部分房东表示，不愿泄露私人信息，更不愿支付税费，租客愿意替房东承担税费，可以考虑出租（好一出“羊毛出在羊身上”）。
好在今年1月中旬，住房租金个税抵扣信息填报，房东详细信息已变为选填（小编测试过），也就是说可以不提交房东信息也能申请个税抵扣（至少缓解了租客和房东之间，因个税抵扣产生的矛盾）。
贵的东西，咋整那么好看呢？
购房咨询欢迎添加地产小马微信号：kmwf002
更多精彩回顾
【房子别空！】【2019新推楼盘/下篇】